いろいろとおいしいところ尽くしの不動産投資ですが、もちろんデメリットも存在します。
まず家賃収入においては、入居者がいなくては話になりませんよね。
自分が持っている賃貸物件になかなか人が入らなければ収入はゼロなのです。
ほとんどの空き室の原因は立地と賃料設定にあると言われています。
今後は賃貸経営においても競争が始まることが十分に考えられます。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・賃料などいろいろな差別化を考えて検討する必要があるでしょう。
物件選びの際も専門家の意見をよく聞いて決める必要があるでしょう。
また経年変化による建物の老朽化は避けることが出来ません。
修繕費は必ず必要になるものなので、あらかじめ事業計画に入れておく必要があります。
それから、ローンを利用して不動産投資をする場合、変動金利を選択した場合には返済額アップのリスクが生じます。
返済期間を短くしたり、繰り上げ返済をする、固定期間を長くするなどのリスク対策をするとよいでしょう。
また購入した物件が、将来的に売れるかどうかわからない、というリスクも存在します。
高利回りの物件を運用して既に投資した資金を回収できているのであれば、気にすることはないでしょう。
現在の日本では預貯金しても超低金利でほとんど利息は期待できません。
また長く続く不況で、将来的な不安も大きくなっています。
そんな中、株式などと並んで「不動産投資」を検討する人が増えてきています。
勤労所得や年金所得に代わる「新しい収入」先として不動産投資が注目されているのです。
この「不動産投資」とは、マンションやアパートを購入して他人に賃貸することで「家賃収入」を得ること、というのが一般的な考え方です。
しかし、厳密に言うと少し違います。
物件を取得してから売却して換金するまでのトータルの収益を求めるということになります。
物件を購入するために投資した自己資金に対して、売却して換金することで手元に戻ってくる現金の増加率に注目し、この増加率を年間に換算したものを「投資利回り」と呼んでいます。
もしも物件を売却する意思がなければ、毎年のキャッシュフローに着目することになります。
不動産投資とは、ある程度の利回りを確保することが出来ますが、元本を保証してくれるものではありません。
また株式などとは違い、資金が短期間で何倍にもなる、という投資方法でもありません。
そう言う意味では、今の日本において数少ない「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法である、という事が出来ます。
不動産投資物件を購入する場合、さまざまな諸費用がかかることを念頭に置いていなければなりません。
不動産自体の価格の他に、多くの費用が掛かります。
「仲介手数料」として、不動産物件を仲介した業者に支払うものは、購入金額の３％プラス６万円に消費税５％を加えた金額となります。
それから「不動産登記費用」、これは不動産物件の登記の際にかかる費用で、登録免許税と司法書士への報酬、という内容です。
「火災保険料」、これは不動産物件が火災に遭った場合に保障してくれる保険掛け金です。
これは地震の火災の場合にはおりませんので、別に「地震保険」にも加入することをオススメします。
それから不動産物件購入にローンを利用する場合には、生命保険に加入することもあります。
万一の際にはこの生命保険料によってローン残債が支払われます。
また不動産物件を所有している人には毎年固定資産税と都市計画税がかかります。
毎年１月１日現在の持ち主が、４月１日から翌年３月３１日までの税金を支払う仕組みになっています。
それから、入居者の管理などは管理会社に一任することがほとんどなので、その場合管理費用が必要になります。
また建物の掃除、点検、消耗品交換、エレベーターや照明の電気代、水道代などの建物管理費用も必要になります。
入居者が退去した場合、次の入居者のために内装の修繕が必要になります。
建物自体の老朽化にも対応して、大規模修繕費用の積み立てをする必要もあります。
不動産投資のメリットはまだまだあります。
「所得税対策」としても考えられます。
不動産投資で得た収入には当たり前のことですが税金がかかります。
しかしその場合、減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費などを必要経費として算入することが出来ます。
この中でも減価償却費の場合、実際に支払うわけではなく、帳簿上のマイナスとなります。
もしも、建物が永遠に使用できるという前提であれば、その分課税所得が減少し、税引き後の手取りが増える効果が期待できます。
とはいえ建物はいずれ老朽化して減失していくものなので、減価償却費の経費算入は当然のことと言えるでしょう。
それから「相続対策」という面も否定できません。
不動産投資には４つの節税効果があります。
「貸家建て付け地としての評価減」「小規模宅地の評価減」「建物の固定資産税評価との差による評価減」「借家権の発生による評価減」です。
そして資産が増えることによって、相続人に分けやすくなるというメリットが生まれます。
資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく、相続対策を行うことが出来るのですね。
またインフレの場合にも、現金で持っているよりも不動産の方が有利だと言われています。
物価が上昇すれば、購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると考えられるからです。
